В последнее время все чаще стал подниматься вопрос, в чьей собственности находиться лоджия и балкон. Связано это с массовой приватизацией жилья. Когда квартира оформлялась в собственность, в БТИ получали паспорт на данное помещение и мало кто вникал в его детали. Также и дольщики кооперативного строительства раньше мало уделяли внимания тому факту, какие помещения входят в состав их квартир. И своевременно не проявили должной настойчивости в правильном оформлении техпаспорта.

Сложности при продаже жилья

При продаже или перепланировки жилья могут возникнуть следующие сложности.

Иногда оказывается, что балкон или лоджия не являются его частью, а относятся к помещениям общего домового пользования. По жилищному кодексу РФ ст. 36 они принадлежат всем жильцам многоквартирного дома, и нужно выполнить ряд мероприятий для того, чтобы перевести их в свою собственность. В настоящее время квартира и все вспомогательные помещения уже оформляются единым целым, включаются в общую площадь. Итак, кто является собственником, прояснили.

Полезное разъяснение для граждан, живущих в многоквартирных домах, сделал Верховный суд РФ. Он объяснил, на что имеет право собственник квартиры, который решил перестроить балкон.

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает - расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние - не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного "балконного" спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной - так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Рамы, навесы и прочие навороты на балконах - не личное дело хозяина, когда он живет в многоквартирном доме. Фото: Лилия Злаказова

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты "РГ" в рубрике "Юрконсультация".

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

Всем жильцам принадлежат: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудование

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет "целевое назначение помещений".

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ "балконный" спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ - Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул - балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется - "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме". Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I "Определение состава общего имущества". Там записано дословно следующее: "В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)", - говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении.

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса - "если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме".

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд - при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников

"Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав", - сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Наличие балкона в квартире делает ее более удобной и повышает рыночную стоимость. Владельцам интересно, что из этой конструкции принадлежит им, а какая часть относится к общедомовому имуществу. От этого зависит необходимость проведения ремонта. Рассмотрим подробнее, будет ли балкон общедомовым имуществом или нет.

Рис. 1 Схема, что относится к общему имуществу в многоэтажном доме

Балконом называют площадку, выделяющуюся из плоскости фасада. Она оснащена ограждением, используется для расположения на ней в теплый период года.

Определяя собственника конструкции, следует разделять понятия балкона и плиты основания. Плита относится к конструкциям несущего характера многоэтажного, многоквартирного дома. На это указывается в соответствующем Постановлении Правительства. Она относится к общедомовому имуществу. Сохранение надлежащего технического состояния, обновление балконной плиты, в этом случае должен выполнять не владелец квартиры, а управляющая компания.

Балконные плиты имеют признаки общего имущества по нормам ЖК (Жилищного Кодекса). Они участвуют в поддержании прочности, устойчивости здания и считаются ограждающими конструкциями.

Кто собственник балкона?

По законодательным нормам понятно: балконные плиты являются общедомовой собственностью, но кто собственник балкона в совокупности частей. При рассмотрении вопроса проводят аналогию с прилегающим жилым помещением.

Рис. 2 Внутренняя отделка и остекление не являющиеся общим имуществом

Собственник квартиры не владеет стенами, полом, потолком. Плиты перекрытий являются элементами других жилых помещений. Стены, перекрытия относятся к общедомовому имуществу, т.к. обслуживают более одного помещения.

Владелец приобретает пространство, ограниченное стенами и плитами перекрытий – элементами долевого имущества. Он является собственником отделки, имеющихся предметов декора.

Юридически собственность на квартиру оказывается упрощением. Она создает определенность без усложнения понятий.

Балконная плита, основание конструкции, является долевой собственностью владельцев квартир в доме. Внутреннее балконное пространство не является общим. Оно принадлежит конкретному владельцу помещения с выходом на балкон.

Рис. 3 Если балкон увеличивают, то требуется разрешение

В общем пользовании оказываются балконная плита, внешние стены. В индивидуальном пользовании: перила, оконный блок, козырек или крыша, установленные самостоятельно, остекление, утепление, отделка.

Это учитывается при распределении обязанностей по содержанию имущества. Управляющие компании ответственны за общедомовое имущество. Они выполняют его обслуживание и ремонт в необходимых объемах.

Ответственность за состояние конструкций, находящихся в индивидуальном пользовании несет владелец. Он должен ремонтировать самостоятельно установленную крышу над лоджией, окна и двери, выходящие на балконную конструкцию и другие элементы. Ответственность за проведенные улучшения налагается на того, чей балкон. Он обязан обеспечить безопасность: убирать снег и сосульки с самостоятельно установленного козырька, чтобы они не причинили ущерба кому-либо или чьей-то собственности.

Отдельно рассматривают использование наружной части лоджии для размещения баннеров или других рекламных конструкций. Согласование и получение разрешения возможно только на общем собрании. Удалить самовольно размещенную рекламу могут только все домовладельцы совместным решением.

Учитывается, является ли балкон частью, относящейся к общедомовой собственности, и при его расширении. Поскольку плита входит в список, то увеличение площади требует от жильца, являющегося владельцем, получения разрешений. Если увеличение балконной конструкции происходит без расширения плиты, то это не будет являться основанием для получения разрешений.

Балкон – неотапливаемое, нежилое помещение в виде выступающей из плоскости стены фасада здания, огражденной площадки, он является частью квартиры. Квартира принадлежит гражданину на праве частной собственности и не относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома.
В приложение (состав общего имущества) при заключении типового договора управления многоквартирным домом балконы не включаются в состав общего имущества, таким образом, при подписании указанного приложения собственник помещения принимает на себя обязательства по их надлежащему содержанию и несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ними общим имуществом в многоквартирном доме являются:
- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая балконные плиты и ограждающие несущие конструкции);
- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Таким образом, навес над балконом не относится к общему имуществу многоквартирного дома и является частной собственностью.
Плита балконная – общедомовое имущество. А всё, что выше – имущество собственников.
Расходы по содержанию и текущему ремонту балконов покрываются за счет конкретных граждан, пользующихся указанными площадями.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя ответственности, за содержание имущества, ему принадлежащего лежит на собственнике этого имущества.
Согласно данной законодательной норме на собственника данного имущества возлагается ответственность за содержание своего имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии, при этом имущество должно использоваться по назначению, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с предоставленными ему названным Кодексом полномочиями Правительство Российской Федерации утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, ограждающие конструкции являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме.

Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим конструкциям.

Согласно пунктам 8, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" строительная конструкция - это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, которая должна отвечать требованиям механической безопасности и находится в состоянии, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части.

С учетом изложенного установлено, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170) собственникам жилого помещения не допускается:
- использование балконов и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение;
- самовольная установка козырьков, балконов, лоджий и переоборудование балконов, лоджий;
- цветочные ящики следует устанавливать на поддонах с внутренней стороны ограждений балконов (лоджий).
В соответствии с п. 4.2.4.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170) работники организаций по обслуживанию жилищного фонда:
- обязаны систематически проверять правильность использования балконов;
- необходимо регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий;
- организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить очистку кровли от снежных навесов и наледи с балконов и козырьков являющихся частью общедомового имущества и установленных в соответствии с проектом дома (п.4.6.1.23 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда);
- при обнаружении признаков повреждения балконов работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего разрушения.
Если речь идет о вашей собственности, то у вас законодательно нет права требовать от каких-либо лиц или организаций поддерживать это имущество в надлежащем состоянии. Собственник имущества обязан поддерживать его в таком состоянии, которое не создает опасности для других лиц и не нарушает общественных интересов. При причинении вреда ответственность за нанесенный неисправным имуществом вред лежит на собственнике имущества.
Для начала, чтобы определить на ком лежит ответственность за ремонт балкона, посмотрите технический паспорт квартиры. Если согласно технического паспорта балкон входит в состав квартиры, то, скорее всего, бремя по ремонту и содержанию балкона в безопасном состоянии придется нести вам, как собственнику квартиры. Даже, несмотря на то, что балконная плита относиться к несущим элемента, а его перила являются элементами ограждения.
Во - вторых вам необходимо ознакомится с договором с управляющей компанией на оказание услуг. Желательно иметь его у себя на руках, для того, чтобы быть в курсе, какие услуги по содержанию жилищного фонда должны выполняться вашей управляющей компанией. Если вы обратитесь в свою управляющую компанию с заявлением о ремонте аварийного балкона, и вам будет отказано, то вы вправе будете затребовать договор, чтобы убедиться, что содержание балконов не входит в сферу ответственности вашей управляющей компании. Так же надо узнать, предусмотрены ли средства в городском бюджете на данную статью. Так, например, ремонт балконов в Москве производиться за счет средств городского бюджета, выделенных на выборочный капитальный ремонт жилых домов. Хотя, сами понимаете, добиться этого будет трудно.
Вообще, согласно законодательству, ответственность за содержание балкона лежит на собственнике имущества, то есть на вас, если в договоре с управляющей компанией не прописано другое. В данном случае на вас лежит ответственность не только за состояние балкона, но и за возможный вред, который может быть нанесен вашим соседям при полном или частичном обрушении аварийного балкона.
В любом случае, вам надо обратиться в управляющую компанию. Ремонт серьезных повреждений балкона самостоятельно устранить вам вряд ли удастся, Это должны делать лишь специалисты из соответствующих коммунальных структур.

Виктор ФЕДОРУК - эксперт по вопросам жилищного права и проблемам реформы ЖКХ Общероссийского общественного движения «За права человека», помощник депутата Госдумы Г.П. Хованской

На подготовку и обобщение этого материала меня подтолк-нуло обращение собственника квартиры на 1 канал телевиденья. 1 канал попросил меня выступить в роли эксперта. Руководитель управляющей организации отказал собственнику квартиры отремонтировать балконную плиту, ссылаясь на то, что балкон - это продолжение его квартиры, следовательно, управляющая организация не обязана бесплатно ремонтировать балкон. Кто тут прав?

Плиты балконов - это общее имущество всех собственников помещений в МКД или собс-твенность хозяина квартиры?

«Балкон - выступающая из плоскости стены фасада ограж-денная площадка, служащая для отдыха в летнее время». Так утверждают Методические рекомендации, утвержденные приказом № 8 Госстроя России еще 10 ноября 1998 г. Прав ли руководитель управляющей ор-ганизации, утверждавший, что балкон - это продолжение квар-тиры, ее часть? Если балкон яв-ляется собственностью хозяина квартиры, то на основании чего управляющая организация обязана его ремонтировать? Ведь не вправе собственник квартиры требовать от этой компании провести ремонт в его квартире!

Такие вопросы возникают как у управляющих домом организации, так и у граждан из-за непонимания различий между понятием «Квартира» и «несущие стены», ограничивающие ее, или «балконная плита» и, собственно, «балкон». Балконная плита представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию, которая в силу закона является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома. Об этом прямо указано в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. ПП РФ от 13 августа 2006 г. N 491). Пункт 2 Правил указывает, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). А понятие «балкон» - это всего лишь площадка, расположенная на этой плите. Недавно по этому поводу свою позицию высказал и Верховный Суд РФ в своем Определении № КАС11-789 от 17 января 2012 г. , который подтвердил, что балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в МКД. Так, в определении указано, что «оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к обще-му имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслу-живания нескольких или всех помещений в доме». Суд обос-нованно признал, что подпункт «в» пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в много-квартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназна-чены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме.

ТАК КТО ЖЕ СОБСТВЕННИК БАЛКОНА?

Для большего понимания вопроса проведем аналогию с собственностью квартиры.

Чья квартира? Из сведений об общем имуществе многоквар-тирного дома, описанных в 491 ПП РФ, видим, что собственник квартиры не является собственником несущих стен квартиры, плит перекрытия, то есть плиты над квартирой и под квартирой (потолка и пола) в квартире. Несущая стена его квартиры одновременно является несущей стеной квартиры его соседа, а плита перекрытия над его квартирой одновременно является плитой пола квартиры, расположенной этажом выше. Плита пола его квартиры одновременно является плитой перекрытия квартиры, расположенной этажом ниже.

Следовательно, плиты перекрытий, несущие стены яв-ляются таковыми более чем для одного помещения в доме, то есть эти элементы несут признаки общей долевой собственности. Получается, что собственник квартиры не является единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком его квартиры. Тогда собственником чего он является, имея на руках Свиде-тельство на право собственности квартиры? Что же остается в его собственности? Не расстраивайтесь. Он собственник пространства, заключенного между несущими стенами и плитами перекрытия. Он также собственник отделки его жилого помещения: обои, подвесные потолки, паркет - однозначно являются его собственностью. Имея на руках правоустанавливающий документ на квартиру, он вправе ею распорядиться по своему ус-мотрению: продать, поменять, завещать, подарить. То есть он ее собственник. Аналогичным образом найдем и собственника балкона. Балконная плита - общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью. Собственником этой площадки, расположенной над балконной плитой является собственник квартиры, из которой имеется выход на эту площадку, именуемую балконом.

Но он не является собственником балконной плиты, которая также носит признаки общей долевой собственности. Следовательно, закон не позволяет обязывать собственника квартиры и балкона производить за свой счет ремонт балконной плиты, являющейся общей долевой собственностью.

КРАТКО ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Мы научились отличать балкон от балконной плиты. Мы знаем кто собственник балконной плиты, а кто собственник балкона. Теперь не лишним будет усвоить, что устроенный (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырек, навес, крыша над балконом не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти «улучшения» будут являться собственностью хозяина квартиры со всеми вытекающими последствиями по несению им бремени содержания и ответственности за последствия причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, сползания снега или падения сосулек с козырька (навеса, крыши) этого балкона.

Дизайн